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未成年人买房增多 专家称以子女名义买房有风险


2011-3-25 来源:海峡导报
近日,厦门一家银行向思明区法院申请强制执行,希望执行十岁女孩小倩名下的两套房产,用于偿还银行的195万元贷款及利息。这两套房子是小倩和她母亲的共有房产。
  
  据了解,这两套位于湖滨东路的房产是小倩的父母出钱买的,只是把女儿小倩的名字写进了共有产权人。
  
  导报记者从法院了解到,近年来父母买房登记在未成年子女名下的情况越来越多,由此引发的官司也在增多。对此,专家提醒说,父母以子女名义买房,存在四大风险。

  母亲贷款 拿女儿房产抵押
   
  郑女士是小倩的母亲,也是她的法定代理人。2009年5月19日,郑女士与银行签订《个人额度借款合同》、《个人最高额抵押合同》等协议,约定郑女士可向银行申请使用的借款额度为人民币195万元整,用于经营周转;若发生合同第29条约定的事项的情形时,即一旦危及银行的贷款安全,银行有权提前收回部分或全部借款本息或采取其他相应的措施,并有权处分抵押物。并且,郑女士、小倩提供两套房产作为抵押担保物;合同约定经公证后具有强制执行效力。2009年5月21日,郑女士向银行借款人民币195万元。
  
  经查,郑女士与徐先生系夫妻关系,小倩系郑女士与徐先生的女儿,设定抵押关系时,郑女士与徐先生还通过公证声明,该抵押担保行为产生的债权债务、法律后果均由其夫妇共同承担,不会损害未成年子女小倩的任何合法权益。
  
  但是,去年9月份银行发现,用于抵押贷款的这两套房产已经被查封了,从银行的角度讲,这危及其贷款安全,因此,银行宣布贷款提前到期,按合同约定可提前收回全部借款本息,向公证处申请出具 《执行证书》,2010年9月23日,公证处出具了《执行证书》,银行就向思明区法院申请执行,请求对抵押物及债务人的其他财产予以执行,执行标的为本金人民币195万元及利息、罚息等。

  法院裁定 不能执行女儿房产
   
  但是,近日,思明区法院决定对银行的强制执行申请裁定不予执行。
  
  为什么裁定不予执行公证处的《执行证书》?对此,思明区法院法官说,本案当中存在两个需要审核的问题,首先关于被申请执行人所提供抵押房产被人民法院查封,是否符合双方合同约定的危及贷款安全;其次,抵押合同中,未成年人之父母将未成年人名下房产作为借款的抵押担保物设定抵押权,是否损害该未成年人利益。
  
  法院经审核认为,上述两个问题均存在法律疑点,疑点不排除,将可能导致错误执行。由于这些问题应在仲裁或审判程房产作为借款的抵押担保物设定抵押权,是否损害该未成年人利益。
  
  法院经审核认为,上述两个问题均存在法律疑点,疑点不排除,将可能导致错误执行。由于这些问题应在仲裁或审判程序中才能做出认定,法院无权在执行程序中对上述法律问题进行确定性的裁判。所以,法官说,本案所涉及的银行公证债权文书,在实体权利上可能存在违法要素及权利阻却事由,应当裁定不予执行。

    未成年人买房引发不少官司
  
  导报记者从法院了解到,这几年父母买房登记在未成年子女名下的情况越来越多,由此引发的官司也在增多。一些父母说,他们这么做的目的部分是为了规避将来可能出台的遗产税。
  
  法官说,在我们国家的传统文化和生活习惯中,对父母子女之间的财产向来是一体看待,并不严格区分。近年来,许多经济较为富裕的父母,趁着手头有富余资金的时候,赶紧为未成年子女添置将来生活必要财产,减轻子女将来生活负担。另外,由于父母是法定代理人,即使将来经济紧张,也可以通过行使代理权,处分子女名下不动产进行融资。
  
  但是,法官提醒说,这有可能是违法的。如本案中的郑女士用女儿名下的房产份额为其与银行间的债务提供抵押担保,严格而言就是违法的,因为这种对子女名下财产的处置是明显不利于子女财产利益的。

  法官说法

    公证文书 不一定能执行
   
  据了解,由于当前制度尚未允许抵押权人凭抵押权登记直接申请强制执行,各商业银行逐渐青睐通过对借款合同进行公证赋予强制执行力,以合理规避诉讼期限,迅速实现债权。许多商业银行以为,只要在相应公证债权文书中约定赋予强制执行力条款,且债务人承诺于特定情形发生之时放弃诉权及相关抗辩权利,无条件、直接地接受人民法院强制执行,该公证债权文书就一定可以直接通过人民法院予以强制执行。
  
  但法官说,其实不然,公证债权文书要成为合法的执行依据,得同时满足两个条件。一是经公证的债权文书所对应的合同本身是合法有效的,二是该合同针对特定法律事实赋予强制执行效力。所以,一些表面上经过公证赋予强制执行力的债权文书,实际上是缺乏强制执行力的。

   律师说法

    以子女名义买房有四大风险
  
    福建信海律师事务所林敏辉律师:父母买房登记在未成年子女名下,这么做也存在四大风险:首先,不能贷款。其次,父母离婚时会更容易产生纠纷。由于房屋的所有权人是未成年子女,在离婚时谁取得子女的抚养权,实际上就可以占有并使用房屋。这会导致夫妻在离婚时为了房屋而不是真正为了未成年子女的利益去争夺未成年子女的抚养权。第三,父母很难收回房屋。如果未成年子女成年后不履行赡养父母的义务,父母想收回其房屋时就基本上不太可能了。
  
  另外,无法自由处置房屋。根据《民法通则》的规定,“除为被监护人的利益外,不得处理被监护人的财产”。也就是说,父母处置未成年子女的房屋的前提是必须为了未成年子女的利益,比如说为了未成年子女治病、出国留学等。

  专家说法

    父母有权处理子女财产吗?
  
    厦门大学法学院黄健雄教授:父母只有在为未成年子女利益的前提下,才能处分其财产。
  
  但是,“是否为子女利益”并无一定标准,难以判断。对此,应根据具体情形考察。如在父母陷于生活穷困时,为取得子女适当的保护及教养所需的费用,而处分子女财产,是为子女利益;如果父母以子女财产清偿自己的债务,或以子女的财产为自己的债务设立抵押,则明显是不利于子女利益的处分行为。
  
  如果父母不是为未成年子女利益处分其财产时,处分行为效力当如何?我认为,这也分两种情况,当父母无偿处分其财产时,因相对人取得利益没有支付任何代价,即使认定处分行为无效,也不会对相对人产生太大的不利影响。此时,法律应侧重于保护未成年人利益,认定处分行为无效。当父母有偿处分其财产时,相对人取得利益已支付了相应的代价,若仍认定处分行为无效,则会给相对人带来不利影响。此时,法律应侧重于保护交易安全,认定处分行为有效。(陈捷/文 刘奎宁/图)



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